NBA外围竞猜_后疫情时代的房地产行业上演“强者恒强”的马太效应

2020-09-11 10:36:04

伴随着中国经济复苏,中国的房地产行业也同样开始稳步增长。

公开资料显示,2020年上半年,公共卫生事件之后,中国经济先降后升、稳步复苏。二季度GDP同比上涨3.2%,高于一季度10个百分点,显示出中国经济的强大韧性和潜力。

房地产行业也同样如此。

2020年一季度,中国房地产行业基本陷入了停滞,第二季度,伴随着中国经济的稳步复苏实现了稳步增长——相关数据显示,2020年1-6月房地产开发投资同比增1.9%,较1-5月回升2.2个百分点,6月当月同比增长8.5%,已连续四个月实现正增长。

不过,尽管如此,据GPLP犀牛财经统计房地产企业半年报数据显示,除了少数头部top10房企实现增长外,80%房企都是营收及利润同步下滑,跑输整个大盘,房地产白银时代洗牌加剧。

中报里的房地产行业:少数增长 多数下滑 强者恒强

截至2020年8月27日,在A股,一共有56家房地产企业发布了中报,如果加上港股的雅居乐、龙湖集团、富力地产、佳兆业等,一共有70多家房地产企业发布了中报,不过,这些企业80%营收及利润同时下滑:

比如卧龙地产上半年营业收入和利润同比下降幅度在40%左右;三湘印象营业收入同比则下降66.22%,净利润下降80%;招商局置地发布2020年上半年实现净利润约1.67亿元,同比减少68.26%;南国置业2020年上半年实现营业收入15.56亿元,同比下降50.69%;同期,归属于上市公司股东的净利润-2.99亿元,同比下降1508.23%。

与此同时,据人民法院公告网显示,截至2020年6月5日,2020年房地产企业的破产数量已达208家,超过2019年上半年的177家。其中,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主。

然而,对于TOP10房企来讲,其业绩却明显增加——据统计数据显示,2020年上半年,销售额破千亿的房企显示有13家,较去年同比还增加1家,这些Top10房企军均实现营收及净利润的正向增长,然而,受疫情影响,TOP100房企销售额均值为512.1亿元,同比下降1.45%。

龙湖集团2020年8月26日发布的财报显示,截至2020年6月30日,龙湖集团上半年实现合同销售额1111亿元,同比增长5.2%至1111.0亿元(人民币,下同),实现营业额达到511.4亿元,同比增长32.6%,实现净利润63.4亿元,同比增长12.1%,实现毛利润157.5亿元,毛利率同比增长25.2%;

8月26日下午,华润置地公布2020年度中期业绩报告,公司上半年综合营业额为448.7亿元,同比下降2.1%;核心净利润83.7亿元,同比增长3.2%,顺利完成完成2020年上半年千亿销售目标。

2020年8月25日,世茂地产业绩中报显示,2020年上半年,世茂地产实现营业额645.5亿元,同比增长14.1%;毛利额195.1亿元,同比上升14.6%;股东应占核心利润61.6亿元,同比增长16%。

拿地面积也同样验证了“强者恒强”这一逻辑。

从拿地面积来看,数据显示,2020年1-4月,Top100房企拿地总面积14591万平方米,同比下降26.6%;然而TOP10房企拿地总面积4379万平方米,不仅占TOP100房企拿地面积的30.0%,而且拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升。

在土地储备方面,2020年上半年华润置地以总地价人民币588.8亿元新获取项目30个,新增权益土地储备378万平方米。总土地储备面积7109万平方米,权益土地储备面积4980万平方米;

2020年上半年,龙湖集团新增53幅新地,首入唐山、肇庆、清远等3城,新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米,权益面积743万平方米,平均权益收购成本每平方米6425元;

2020年上半年,世茂集团获取土地84块,土地总价约647亿元,计容面积达1232万平方米,其中一、二线城市及强三、四线城市新增货值占比达90%。

房地产白银时代的房企发展逻辑

2018年,提出“活下去”的万科同时还提出了“房地产进入白银时代”的判断。

一语成谛。

据《中国住房企业发展报告》统计显示,2019-2020年度,我国房地产企业数量约为9.7万家,从增长速度来看,未来房企集中化趋势明显,受“房住不炒”等宏观调控影响,房地产行业资金回笼缓慢,大型房企业绩增速放缓,外部融资及压力加大,从新房市场到二手房市场,房地产进入存量时代的下行周期。

2020年8月20日,住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,强调实施好房地产金融审慎管理制度,进一步落实房地产长效机制,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,规范行业发展,倒逼行业进入一个健康状态。

在这种背景下,对于大多数房地产企业来讲,房地产白银时代的发展逻辑是什么样的呢?

1、受融资成本影响,房企拿地将趋于理性;

2、在“房住不炒”的定位及房地产金融审慎管理制度下,房地产企业降低杠杆率,控制有息债务将是大势所趋;

3、伴随着市场、客户、主管单位和行业从业者都在不断成熟,购房者对产品的要求越来越高,拿地之后的市场定位和产品研发、工程品质、物业服务成了开发商立足市场的关键,一句话,房地产白银时代需要房地产企业进行精细化运营,用内生能力驱动盈利,使其价值达到新峰值;

4、中国房地产行业由单一地产开发升级到“地产+产业”双轮驱动阶段;

5、伴随着科技及新基建的推动,房地产企业全价值生态链正在被重构。

以房地产营销为例,在上半年公共卫生事件期间,“线上营销”则成为了一致公认的突破口,在此背景下,就需要各大房地产企业及时应对,或者利用自建线上销售渠道发展,或者与其他线上渠道合作,基于人工智能和大数据挖掘技术实现精准营销。

也就是说,在房地产白银时代,当告别了高速增长之后,整个房地产行业的风格开始由“野蛮生长”切换为“稳健发展”阶段,同时,各大房地产公司开始多元化发展。

以龙湖集团为例。

稳健一直是龙湖的标签,2020年上半年,龙湖凭借稳健发挥,实现地产开发合同销售1111.0亿元,同比增长5.2%;严格恪守投资逻辑与纪律,围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局;

从稳健风格下,龙湖还形成了一个稳健的、可持续发展的财务能力,其净负债率仅有51.4%,常年维持低位,是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。

“我们始终保有一定的余量,以负债率倒推,永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平,永远拥有主动权和自主选择权,比如说我们现在连续四年把我们的一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平,第二年基本上没有还款压力。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。

基于此,龙湖被各大投资机构纷纷看好其在房地产白银时代的增长:

天风证券对其评价为:

“龙湖集团是少数的十年长跑稳健选手,考虑到公司丰富的土地储备资源(有质有量)、购物中心迎发力期、及公司本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点,我们认为公司仍具备兼顾稳健与成长力的基础,在行业周期运转中,有望更好的穿越周期。基于此,我们预计龙湖集团 20-22 年营业收入分别为 1963.3 亿元、2356.0 亿元、2721.2 亿元,对应核心利润为 190.4 亿元、223.8 亿元、254.1 亿元,对应 PE为 9.3X、7.9X、7.0X,维持给予‘买入’评级。”

显然,只有全面修炼内功、持续稳健发展,才是白银时代房地产企业突围的唯一路径。

(本文来源微信公众号:GPLP)

 

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